“建材成本才多少,为什么房价如此昂贵”, 这种说法对吗?

网易云有料2018-08-16 09:57

还在用水泥、混凝土和人工的价钱算房价?思路大大错了。无论合理还是不合理,房价都不是这样算的。

更有一些人说:你这算得不全面,得把建筑成本、工人工资、设计成本、税啊、费啊、土地成本,配套设施,再加上开发商的合理利润,才能算出合理房价。

可是,这样的算法,和“水泥混凝土成本论”有区别吗?

正确的经济学观念,不是成本决定价格,而是价格决定成本。

价格是由什么决定呢?由供需情况。北京的房子,由于土地限额和房产供应的限制,导致供给非常有限;而北京人口又多,经济又发达,住房需求十分旺盛。消费者竞争,决定了北京房价的最终落定。

当然,开发商有自主决定权,六环以外的房子,他也可以喊价每平米20万——抱歉,脱离需求的定价行为,并不会被市场普遍接受,开发商只能自娱自乐。

因此,真正的市场定价,是在给定的供给状态之下,消费者竞争推动出来的。

价格决定成本,什么意思呢?

既然北京的房子可以卖出高价,开发商可能会赚很多钱。于是,各种削除开发商利润的因素,会随之上涨。最主要的是地价——政府也想从土地中获利更多。他们设计的“土地招拍挂制度”,就促使开发商激烈竞争。只要有钱赚,再贵的地也敢拿。开发商不断举牌加价,北京地块就被推高到非常高的价格。地价成本也因此涨了上来。

地价成本并不决定开发商的售价。前面说了,开发商的房子售价是由消费者决定。

如果开发商拍地的时候,核算成本失误,没控制好土地成本,地价比预估贵了一倍。那么他会不会把成本增加转移到消费者头上呢?

不会的。如果他按照成本涨幅,使房价也涨一倍——对不起,他会被消费者抛弃,房子卖不出去,那样损失更大。

如果开发商获取土地是基于某项优势,比如说政府的无偿划拨,它会把房价低价卖出去吗?显然也不会。因为那样不符合开发商的自利行为。

因此,地价不决定房价,这才是经济学真相。同样的道理,房地产的成本不会最终决定房价高低。决定房价高低的,一定是供给和需求。

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